Aquí no vas a encontrar una promesa de rendimiento. Vas a encontrar de dónde sale el dinero en una propiedad de playa, qué hay que restarle y qué preguntas hacer antes de firmar.
De dónde sale el rendimiento
Una propiedad en Bahía de Kino puede rendir por dos caminos distintos, y conviene no mezclarlos porque se comportan diferente:
- Plusvalía: lo que sube el valor del inmueble entre que lo compras y que lo vendes.
- Renta: lo que produce mientras lo tienes, si lo pones a rentar cuando no lo usas.
El primero se realiza una sola vez y hasta que vendes. El segundo entra cada mes, es más chico y depende de la temporada. Quien compra aquí normalmente busca los dos, pero pesa distinto según cuántos años piense quedarse.
Plusvalía en preventa
En la zona, la diferencia entre el precio de preventa y el precio de la misma unidad ya terminada ha venido corriendo alrededor de 25% a 30%. Es el rango que hemos visto en Punta Península en los últimos ciclos.
Hay una forma de verlo con números que ya están publicados. El Penthouse 02 mide 154 m² y se entrega en semanas. La preventa comparable del mismo desarrollo mide 129 m² y se entrega hasta dentro de dos años. Veinticinco metros más y veintitrés meses menos: eso es lo que se paga cuando se compra terminado, y es la otra cara de lo que se cobra cuando se compra en planos.
Renta: cómo se comporta el año
Kino no se renta parejo. La temporada alta va de abril a agosto, con el pico en verano, cuando Hermosillo pasa de los cuarenta grados y la playa está a dos horas. Semana Santa y los puentes largos se llenan primero. El invierno es tranquilo, con visitantes de Arizona.
Eso tiene dos consecuencias prácticas:
- El grueso del ingreso anual se produce en pocos meses. Un cálculo hecho con la ocupación de julio proyectada a doce meses no se parece a la realidad.
- Si vas a usar tu propiedad, usarla en temporada alta tiene un costo de oportunidad real. Vale la pena decidirlo a propósito, no por descuido.
Frente al mar y con vista al mar no se rentan igual: la primera línea sostiene mejor la tarifa fuera de temporada.
Lo que hay que restar
Un cálculo honesto de rentabilidad resta, antes que nada:
- Cuota de mantenimiento del condominio
- Predial y seguro
- Limpieza y lavandería entre estancias
- Comisión del canal de reservas y comisión de administración
- Mantenimiento del clima, que en la costa se trabaja más
- Impuestos sobre el ingreso por hospedaje
Si un número de rendimiento no dice cuáles de estos ya descontó, no es un número: es un titular.
Antes de comprar como inversión
- Define el plazo. Preventa a tres años y unidad terminada para rentar este verano son decisiones distintas.
- Pregunta cuánto se renta lo comparable, no lo mejor del desarrollo.
- Revisa el reglamento del condominio. Hay desarrollos donde la renta vacacional está limitada; conviene saberlo antes y no después.
- Suma los gastos de cierre —escrituración, avalúo, ISAI— al costo de adquisición. Cambian el rendimiento real.
- Decide quién lo va a operar. Una propiedad vacacional sin quien la atienda no rinde: se desgasta.
